Huis verkopen, hoe zit het fiscaal?

  • Met de sterk gestegen huizenprijzen sinds 2013 hebben veel huizen overwaarde.
  • De meeste mensen steken hun overwaarde in een nieuwe woning en dat ziet de overheid ook graag.
  • De fiscale bijleenregeling bepaalt dat je alleen hypotheekrenteaftrek krijgt voor de financiering van een nieuwe woning als je de overwaarde inzet.
  • Je kunt er ook voor kiezen om de overwaarde niet in een nieuw koophuis te stoppen. Bijvoorbeeld omdat je wilt huren of gaat samenwonen. 
  • Strik Creemers en Partners ging na wat er met de overwaarde gebeurt in 6 situaties.

Wie nu een huis wil verkopen, valt waarschijnlijk met zijn neus in de boter. De huizenprijzen zijn sinds 2013 sterk gestegen, waardoor in veel gevallen de waarde van woningen hoger is dan de hypotheekschuld.

Er is sprake van overwaarde als de woning bij verkoop meer oplevert dan de openstaande hypotheekschuld.

Om precies te zijn: de overwaarde is de verkoopprijs minus de hypotheekschuld en verkoopkosten, zoals makelaarskosten en het verplichte energielabel.

De overwaarde die vrijkomt na verkoop van een eigen woning, staat bij De Belastingdienst te boek als eigenwoningreserve. Verkoop je de woning met een restschuld, dan is sprake van een negatieve eigenwoningreserve bij de fiscus.

Uiteraard hoeft niet alleen sprake te zijn van overwaarde omdat de marktwaarde van een huis is gestegen. Ook als je de hypotheek hebt afgelost, kun je te maken krijgen met overwaarde bij verkoop van een woning. Ga je uit elkaar en word je uitgekocht door je partner, dan kan ook overwaarde ontstaan.

De meeste mensen die een woning verkopen met overwaarde, zetten deze in voor de aankoop van een nieuwe woning. Maar dat hoeft natuurlijk niet. Misschien trek je wel in bij je geliefde of wil je om een andere reden (voorlopig) geen woning kopen.

In dat geval is de overwaarde een smak geld die op je bankrekening belandt. Je kunt de overwaarde sparen, beleggen of naar hartenlust uitgeven. Maar dat heeft wel fiscale gevolgen.

Ten eerste betaal je in box 3 belasting over je vermogen. Die kan aardig omhoog schieten als daar een tonnetje of wat aan overwaarde bijkomt.

Let op de bijleenregeling

Daarnaast bestaat er zoiets als de bijleenregeling en die kan de hypotheek bij de aankoop van een nieuw eigen huis beïnvloeden. Door de bijleenregeling is het fiscaal aantrekkelijk om de overwaarde in je nieuwe huis te steken binnen drie jaar na verkoop van de oude woning. Het is dus niet verplicht.

Je mag best een hypotheek afsluiten zonder de overwaarde of een deel daarvan te gebruiken. Maar in dat geval krijg je over het deel van de hypotheek dat gelijkstaat aan de niet gebruikte overwaarde géén hypotheekrenteaftrek.

Na drie jaar vervalt de bijleenregeling en krijg je wel hypotheekrenteaftrek over het hele hypotheekbedrag zonder gebruik te maken van de overwaarde.

De bijleenregeling is dus een beperking van de hypotheekrenteaftrek. Hiermee wil de overheid voorkomen dat je de hypotheekschuld onnodig hoog houdt en hypotheekrenteaftrek geniet, terwijl je met de overwaarde de bloemetjes buitenzet. Dat gebeurde vóór 2004, toen de bijleenregeling werd ingevoerd, net iets te vaak.

Uiteraard is het voor het jezelf ook wel handig als je de overwaarde inzet voor de financiering van een eigen woning, aangezien je daarmee de maandlasten drukt.

We nemen hier met je door wat de regels zijn omtrent overwaarde bij verkoop van de woning in zes verschillende situaties.

  1. De overwaarde inzetten om een nieuwe woning te kopen
  2. De overwaarde inzetten voor het gezamenlijk kopen van een woning
  3. De overwaarde inzetten voor een verbouwing
  4. De overwaarde inzetten om een tweede huis te kopen
  5. Overwaarde niet gebruiken en verhuizen naar een huurwoning
  6. Overwaarde niet gebruiken en intrekken in de koopwoning van je partner

1. De overwaarde inzetten om een nieuwe woning te kopen

De meeste mensen zetten hun overwaarde in om een nieuwe woning te kopen. Dan behoud je volgens de bijleenregeling het recht op hypotheekrenteaftrek. Bedenk dat de bijleenregeling geldt voor zowel de aankoop van een duurder als een goedkoper huis.

En hij vervalt niet als de woning zo goedkoop is dat je de overwaarde niet in zijn geheel kunt inzetten. Aangezien je in dit geval geen hypotheek hebt afgesloten, maakt het niet uit dat je geen hypotheekrenteaftrek krijgt.

Maar de termijn van drie jaar van de bijleenregeling blijft wel gelden. Mocht je binnen die periode de woning weer verkopen dan telt moet je een nieuwe berekening maken van de overwaarde, waarbij zowel de overwaarde uit de eerste én tweede woning meetelt.

Tot de bijleenregeling voor de overwaarde(s) vervalt heeft deze invloed op de hypotheek voor een eventuele nieuwe woning.

Overbruggingskrediet

De Belastingdienst wil dus het liefst dat je de overwaarde gebruikt voor de nieuwe woning. Dat kan best lastig zijn aangezien de overwaarde pas vrijkomt als de woning is verkocht én betaald.

Als de woning nog niet is verkocht en betaald, moet je zelf het bedrag aan overwaarde inbrengen om de nieuwe woning te kopen. Of je moet een overbruggingskrediet afsluiten.

Je lost het overbruggingskrediet af zodra de overwaarde vrijkomt, die voorwaarde stellen geldverstrekkers ook.

Blijft er nog overwaarde over na aflossing, zorg dan dat je dat bedrag ook in de nieuwe woning steekt. Anders heb je volgens de bijleenregeling over dat bedrag geen recht op hypotheekrenteaftrek.

2. De overwaarde inzetten voor het gezamenlijk kopen van een woning

Ook als je gezamenlijk een woning koopt geldt de bijleenregeling als één of beide partners overwaarde heeft.

Hoe het precies werkt hangt af van de eigendomsverhouding van de nieuwe woning en of je rekening houdt met elkaars overwaarde. Je kunt ieder voor 50 procent eigenaar zijn maar het is ook mogelijk om een andere verhouding af te spreken.

De Belastingdienst geeft het voorbeeld van een koppel dat een nieuw huis koopt van 250.000 euro. Eén van de twee brengt een overwaarde in van 50.000 euro. Er rest dus nog een hypotheek van 200.000 euro.

In dit geval zijn de partners elk voor de helft eigenaar en ze houden rekening met elkaars overwaarde. Dat betekent dat de overwaarde van 50.000 euro voor de helft overgaat op de andere partner.

Elke partner brengt dus 25.000 euro overwaarde in en betaalt dus 125.000 euro voor de nieuwe woning. Ieder neemt een hypotheekschuld op zich van 100.000 euro die volledig aftrekbaar is.

Je kunt er ook voor kiezen om geen rekening te houden met elkaars overwaarde. In dat geval kan de partner met 50.000 euro overwaarde, de helft daarvan inbrengen. De andere 25.000 overwaarde wordt niet gebruikt.

Deze partner kan volgens de bijleenregeling dus maar 75.000 euro van de hypotheekschuld aftrekken in plaats van 100.000. De andere partner heeft geen overwaarde dus die kan wel 100.000 euro aftrekken.

3. De overwaarde inzetten voor een verbouwing

Ook als je overwaarde hebt door verkoop van een woning en daarna wilt verbouwen, geldt de bijleenregeling. Sluit je binnen drie jaar na het vrijkomen van de overwaarde een hypotheek af voor een verbouwing, dan krijg je alleen hypotheekrenteaftrek als je de overwaarde inzet.

Overigens is de verbouwing apart financieren niet altijd nodig, tipt Vereniging Eigen Huis (VEH). Als je in hetzelfde jaar dat je de nieuwe woning koopt ook gaat verbouwen, kun je de aankoopprijs met de verbouwingskosten verhogen en dat verminderen met de overwaarde.

Je kunt de overwaarde ook inzetten voor een verbouwing van een niet-verkochte woning. Door bijvoorbeeld je huidige hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen. Hier is de bijleenregeling niet van toepassing.

4. De overwaarde inzetten om een tweede huis te kopen

Stel dat je om de een of andere reden de overwaarde niet in een nieuwe, eigen woning steken. In plaats daarvan wil je het geld in een tweede huis steken.

Anders dan een eigen woning valt een tweede huis niet in box 1 voor werken en wonen van de inkomstenbelasting. Zowel de waarde van de tweede woning als de eventuele schuld vallen in box 3 voor sparen en beleggen.

Dit betekent dat als je een hypotheek afsluit voor een tweede woning, je daarover geen hypotheekrenteaftrek krijgt. Die geldt immers in box 1 voor de eigen woning. Omdat je de overwaarde niet steekt in de aankoop van een eigen woning, blijft deze ook als eigenwoningreserve te boek staan bij fiscus.

Mocht je binnen drie jaar na het vrijkomen van de overwaarde toch een hypotheek afsluiten voor de aankoop van een eigen woning, dan krijg je volgens de bijleenregeling geen hypotheekrenteaftrek over het deel van de overwaarde.

5. Overwaarde niet gebruiken en verhuizen naar een huurwoning

Wanneer je een huis verkoopt met overwaarde en een huurwoning betrekt, belandt die in box 3. Je gaat er dus vermogensbelasting over betalen en je krijgt te maken met de bijleenregeling.

De overwaarde staat bij de fiscus te boek als eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een huis, dan moet je daarvoor de overwaarde inzetten wil je in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek.

Het is dus raadzaam om de overwaarde opzij te zetten mocht die situatie zich voordoen. Na drie jaar kun je de overwaarde aan iets anders dan een eigen woning besteden zonder dat dit gevolgen heeft voor de hypotheekrenteaftrek.

6. Overwaarde niet gebruiken: je trekt in een bij je partner

Je verkoopt je huis met overwaarde en trekt in bij je geliefde. Je partner kan een huurwoning of een koopwoning hebben.

Trek je in de huurwoning van je partner dan steek je de overwaarde dus niet in een eigen woning. Wederom belandt de overwaarde als eigenwoningreserve in box 3.

Mocht je in dit geval binnen drie jaar na verkoop van je woning toch besluiten een hypotheek af te sluiten voor een eigen koopwoning, dan geniet je alleen hypotheekrenteaftrek als je de overwaarde inzet.

Dit geldt ook als je intrekt in de koopwoning van je partner zonder iets te regelen. Jouw overwaarde heeft zo ook geen invloed op de hypotheekrenteaftrek van de ander.

Maar het kan ook zijn dat je je inkoopt in de woning van je partner, ofwel mede-eigenaar wordt. De overwaarde inzetten voor het inkopen van de woning van je partner, geldt als de overwaarde benutten voor een eigen woning. Heb je ook een hypotheek nodig dan krijg je hierover dus volledige hypotheekrenteaftrek.